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Alternativas a la ejecución hipotecaria

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La ejecución hipotecaria no es inevitable cuando usted se atrasa en los pagos de su hipoteca. Existen opciones. Pero, es necesario que analice estas opciones con su prestador (la compañía a la que hace los pagos mensuales) para determinar la mejor solución para su situación. Recuerde: mientras más temprano contacte a su prestador, más opciones tendrá para evitar la ejecución hipotecaria.

Opciones para mantenerlo en su casa

Su prestador analizará con usted si usted califica para alguna de las siguientes opciones de reestructuración. Tenga presente que su prestador desea ayudarle; no quiere su vivienda.

  1. Refinanciamiento (Tradicional y HARP)
  2. Indulgencia de morosidad
  3. Reinstalación
  4. Plan de repago
  5. Modificación (Tradicional y HAMP)

1. Refinanciamiento

Refinanciamiento tradicional

Si usted tiene una hipoteca de tasa ajustable que se está ajustando o desea asegurar una tasa de interés más baja que la de su hipoteca actual, el refinanciamiento podría reducir sus pagos mensuales a un nivel más sostenible. Si usted no ha fallado ningún pago hipotecario, el refinanciamiento puede reemplazar completamente su préstamo hipotecario actual y ofrecerle nuevos términos y un nuevo pago mensual.

El refinanciamiento puede tener sentido si usted:

  • Tiene suficiente capital en su casa para calificar para un nuevo préstamo.
  • Está al día en los pagos de su hipoteca.
  • Tiene un crédito aceptable.
  • Desea obtener una tasa más baja, un plazo mayor o un tipo de préstamo diferente.

Programa de refinanciamiento Home Affordable

Si usted actualmente está al día con los pagos de su hipoteca pero no califica para un refinanciamiento tradicional, quizás pueda refinanciar a través del Programa de refinanciamiento Home Affordable (HARP), parte del programa federal Making Home Affordable.

El programa HARP puede tener sentido si usted:

  • Tiene un préstamo de Freddie Mac o a Fannie Mae. Visite nuestra herramienta de búsqueda de préstamos para ver si somos dueños de su préstamo.
  • Está al día con los pagos de su hipoteca y no ha estado más de 30 días tarde en el último año.
  • Su deuda es superior al valor de su casa, pero su hipoteca es inferior o igual a 125 por ciento del valor actual de mercado de su casa.
  • Tiene la capacidad financiera para desembolsar los pagos nuevos.

Utilice nuestro mapa interactivo para encontrar un prestador y determinar si usted califica para el programa HARP.

2. Indulgencia de morosidad

Si usted está enfrentando dificultades financieras de corto plazo y necesita ayuda temporal con su hipoteca, su prestador le puede ofrecer una "indulgencia de morosidad". Con esta opción, su prestador está temporalmente reduciendo o suspendiendo los pagos de su hipoteca mientras usted se recupera financieramente.

La indulgencia de morosidad puede tener sentido si usted:

  • Está enfrentando dificultades financieras de corto plazo.
  • Piensa que se puede atrasar en los pagos de su hipoteca, o ya se ha atrasado en uno o dos pagos.

Con frecuencia, la indulgencia de morosidad se combina con una reinstalación o un plan de pagos para cancelar los pagos de la hipoteca no realizados o reducidos cuando su situación financiera se estabilice.

3. Reinstalación

Con una reinstalación, quizás usted pueda poner al día su préstamo y evitar la ejecución hipotecaria si usted tiene los fondos para pagar los pagos no realizados de su hipoteca y cualquier cargo asociado y cobros de morosidad (normalmente un monto total en una fecha específica).

Una reinstalación podría tener sentido si usted:

  • Se ha recuperado de dificultades financieras de corto plazo.
  • Está atrasado en su hipoteca y ha recibido un aviso de incumplimiento.
  • Puede demostrarle a su prestador que usted puede pagar sus deudas y cumplir con el pago de la hipoteca mensual.

Tenga en cuenta que existen cargos por morosidad y otros costos asociados con el plan de reinstalación.

Con frecuencia, la reinstalación se combina con la indulgencia de morosidad cuando usted puede demostrar que los fondos de un bono, devolución de impuestos, empleo nuevo u otra fuente estarán disponibles en una fecha específica en el futuro.

4. Plan de pagos

Si usted está unos cuantos meses atrasado en su hipoteca debido a una dificultad financiera de corto plazo, pero ahora sus finanzas están seguras, quizás pueda calificar para un plan de pagos. Esta opción le permitirá compensar los pagos atrasados y los cargos por morosidad, en un espacio de tiempo fijo combinando una porción de lo que está vencido con su pago normal mensual. Al final del período de pago usted habrá pagado el monto de su hipoteca que estaba en morosidad.

Un plan de pagos podría tener sentido si usted:

  • Se ha recuperado de su dificultad financiera de corto plazo que causó el atraso en algunos pagos de su hipoteca y recibe un aviso de incumplimiento.
  • Puede demostrar a su prestador que usted tiene los fondos para repagar los montos vencidos –junto con cualquier cuota relacionada y cargos de mora – y puede desembolsar los pagos de su hipoteca.

Con frecuencia, los planes de pagos se combinan con la indulgencia de morosidad cuando usted puede demostrar que fondos de un bono, devolución de impuestos, empleo nuevo, u otra fuente estarán disponibles en una fecha específica en el futuro.

5. Modificación

Modificación tradicional

Para propietarios que están atrasados varios meses en su hipoteca – o esperan atrasarse pronto – una modificación tradicional de los términos de la hipoteca puede ofrecer una solución. Con una modificación tradicional, usted y su compañía hipotecaria harán un acuerdo escrito que cambia uno o más de los términos originales de su pagaré (tales como la tasa de interés o la duración del préstamo) para hacer que sus pagos sean más económicos y sostenibles.

Una modificación puede tener sentido si usted:

Programa de modificación Home Affordable (HAMP, siglas en inglés)

Si usted está atrasado en los pagos de su hipoteca, en proceso de ejecución hipotecaria, o al día con sus pagos pero a punto de entrar en mora debido a dificultades recientes, quizás pueda modificar su préstamo a una tasa de interés más baja a través del programa de modificación Home Affordable (HAMP), parte del programa federal Making Home Affordable.

El programa HAMP puede tener sentido si usted:

  • Tiene un préstamo que es propiedad de Freddie Mac, Fannie Mae o un inversionista participante. Visite nuestra herramienta de búsqueda de préstamos para ver si somos los propietarios de su préstamo.
  • Tomó su hipoteca antes del 1ro. de enero de 2009.
  • Vive actualmente en la propiedad como su residencia principal.
  • No califica para el Programa federal de refinanciamiento Home Affordable (HARP).
  • Está atrasado en su hipoteca o está al día pero no podrá desembolsar los pagos de su hipoteca debido a una dificultad financiera documentada.
  • Gasta más de 31 por ciento de su ingreso antes de impuestos en el pago de su hipoteca (incluido el capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de la asociación de copropietarios).

Opciones para salir de su casa con elegancia

Si ser propietario de casa ya no es asequible y usted no califica para una modificación o una alternativa similar, existen opciones disponibles para ayudarlo a "salir con elegancia" y evitar los impactos emocionales y financieros de la ejecución hipotecaria:

  1. Venta incompleta (Short Sale) (Tradicional y HAFA)
  2. Escritura en lugar de ejecución hipotecaria (Tradicional y HAFA)

1. Venta incompleta (Short Sale)

Venta incompleta tradicional

Una venta incompleta ocurre cuando su propiedad se vende a un precio inferior al monto que usted adeuda en la hipoteca, y su prestador aceptar el pago "incompleto" o reducido. Una venta incompleta se convierte en una opción si usted está atrasado en los pagos de su hipoteca, desea o necesita salir de la propiedad y no tiene los fondos para pagar la diferencia entre el neto recaudado de la venta de su casa y la hipoteca. Para propietarios en morosidad y prestadores, las ventas incompletas ofrecen una vía para evitar muchos de los costosos impactos de la ejecución hipotecaria.

Una venta incompleta podría tener sentido si usted:

  • No califica para ninguna opción para conservar su casa, incluido el programa HAMP, indulgencia de morosidad y reinstalación.
  • La deuda de su préstamo es superior al valor de su casa.
  • No cree que pueda vender su casa a un precio que cubra el monto de su préstamo.

Alternativas a la ejecución hipotecaria Home Affordable (HAFASM, siglas en inglés)

Si usted no puede seguir pagando su hipoteca y está interesado en salir de su casa y pasar a una más económica, quizás podría calificar para una venta incompleta a través del programa federal l Alternativas a la ejecución hipotecaria Home Affordable (HAFA), un componente del programa federal Making Home Affordable. Con esta opción, evitará algunos de los efectos negativos de la ejecución hipotecaria y podría calificar para recibir un pago de $3,000 dólares para ayudarle con la mudanza a una nueva casa.

La venta incompleta del programa HAFA tiene sentido si usted:

  • Tiene un préstamo que es propiedad de Freddie Mac, Fannie Mae o de un inversionista participante. Visite nuestra herramienta de búsqueda de préstamos para ver si somos los propietarios de su préstamo.
  • No califica o no completó un plan de período de prueba a través del programa HAMP.
  • Tomó su hipoteca el 1ro. de enero de 2009 o antes.
  • Está atrasado en los pagos de su hipoteca.
  • Gasta más de 31 por ciento de su ingreso antes de impuestos en el pago de su hipoteca (incluido el capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de la asociación de copropietarios).
  • No puede desembolsar los pagos de su hipoteca debido a una dificultad financiera documentada.

2. Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria, tradicional

Con una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, su prestador puede aceptar la transferencia voluntaria del título de su casa a ellos a cambio de la cancelación de su deuda hipotecaria. Este acercamiento podría tener implicaciones fiscales para usted, y quizás no sea posible si existen otros gravámenes contra su casa.

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, de tipo tradicional podría tener sentido si usted:

  • No califica para ninguna opción para conservar su casa, incluido el programa HAMP, venta incompleta, indulgencia de morosidad y reinstalación.
  • Está atrasado en sus pagos y ha recibido un aviso de incumplimiento.
  • Recientemente presentó protección de bancarrota.
  • La deuda de su préstamo es superior al valor de su casa.
  • Ha intentado, sin éxito, de vender su casa a un precio que cubra el monto de su préstamo.
  • No tiene otras prendas o gravámenes sobre la propiedad (tal como una segunda hipoteca, gravamen por impuestos o gravamen de la asociación de copropietarios) o los otros individuos con derecho a gravamen están dispuestos a cooperar con la venta incompleta.

Alternativas a la ejecución Hipotecaria Home (HAFASM)

Si usted ya no puede pagar su hipoteca y está interesado en salir de su casa para buscar una más económica, quizás califique para una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria a través del programa federal Alternativas a la ejecución hipotecaria Home Affordable (HAFA, siglas en inglés), un componente del programa federal Making Home Affordable. Con esta opción, usted evitará algunos de los efectos negativos de la ejecución hipotecaria y podría calificar para recibir un pago de $3,000 dólares para ayudarle con la mudanza a una nueva casa.

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria HAFA podría tener sentido si usted:

  • Tiene un préstamo que es propiedad de Freddie Mac, Fannie Mae o de un inversionista participante. Visite nuestra herramienta de búsqueda de préstamos para ver si somos los propietarios de su préstamo.
  • No califica o no completó un plan de período de prueba a través de HAMP.
  • Tomó su hipoteca el 1ro. de enero de 2009, o antes.
  • Está atrasado en los pagos de su hipoteca.
  • Gasta más de 31 por ciento de su ingreso antes de impuestos en el pago de su hipoteca (incluidos capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de la asociación de copropietarios).
  • No puede desembolsar los pagos de su hipoteca debido a una dificultad financiera documentada.
  • No ha podido vender su casa bajo el programa de venta incompleta de HAFA después de haberla tenido a la venta por 120 días.
  • No tiene otros gravámenes o cobros sobre la propiedad (tal como una segunda hipoteca, gravamen por impuestos o gravamen de la asociación de copropietarios) o los otros individuos con derecho a gravamen están dispuestos a cooperar con la venta incompleta.

Tenga en cuenta que todas las opciones de reestructuración afectan su puntaje de crédito y algunas lo afectan más que otras. Usted deberá hablar con su prestador acerca de todos los impactos potenciales. También puede visitar www.myfico.com para más información acerca de su crédito y cómo pueden afectarlo las alternativas de ejecución hipotecaria.

¡No se desanime!

Es importante que usted entienda qué significa la ejecución hipotecaria y porqué es tan crucial obtener ayuda temprana para evitarla. Los impactos de la ejecución hipotecaria son importantes – incluidas las pérdidas potenciales de capital en su casa e impacto negativo en su puntaje de crédito. Las consecuencias emocionales también son considerables – para usted y su familia.

Por estas razones y más, cerciórese de explorar junto con su prestador todas las opciones de la ejecución hipotecaria y no se desanime.

 

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